Квартирный вопрос: как не оказаться на улице?

«Каждый имеет право на жилье. Государство создает условия, при которых гражданин будет иметь возможность построить жилье, приобрести его в собственность или взять в аренду», — так определено законодателем в ст.47 Конституции Украины от 28.06.1996 № 254к / 96-ВР. Однако, несмотря на наличие указанной правовой нормы, вопрос доступности жилья всегда был и остается открытым для многих лиц, особенно это касается студентов, молодых семей, а теперь и беженцев с Востока Украины. Не каждый украинец может приобрести жилье, а потому, вынужден прибегать к кредитам или аренды. На сегодняшний день оформить жилье в кредит достаточно просто, однако, не абы как рискованно, а потому, альтернативным и более бюджетным вариантом является наем (аренда) жилья. Стоит заметить, что несмотря на достаточно высокую стоимость арендной платы, спрос на жилье в аренду не уменьшается. Несмотря на то, что тема найма (аренды) жилья поднималась во многих статьях и публикациях не раз, арендаторы продолжают встречаться с одними и теми же недобросовестными схемами наймодателей и риелторов и становятся их заложниками. Чтобы не быть обманутым, остановим Ваше внимание на наиболее актуальных практических случаях и их ключевых моментах, соблюдение которых обеспечит избежать в будущем неприятных ситуаций и негативных последствий.

Рынок недвижимости предлагает много вариантов для тех, кто ищет жилье. Заняться поиском квартиры или более бюджетного варианта — комнаты, можно самостоятельно через сайты недвижимости, социальные сети или объявления, размещенные в газете. Другой вариант — сэкономить собственное время, воспользовавшись услугами агентств недвижимости и частных риелторов. На данном этапе, стоит обратить внимание на то, сколько лет агентство или риелтор существуют на рынке недвижимости, какую репутацию имеют, именно это поможет Вам понять с кем имеете дело. Сразу стоит заметить, что услуги риелтора не дешевые, как правило плата составляет 50% месячной стоимости аренды жилья, которую риелтор помог Вам найти. Здесь лучше не экономить, ведь собственный покой и качественная помощь будут стоить затраченных средств. Однако, иногда риелторы, или лица, которые так себя называют, обещают Вам содействие в поиске необходимого жилья путем предоставления «информационных услуг» заключив с арендатором договор, по которому гарантируют предоставить базу данных арендодателей с актуальными предложениями. Стоимость указанных услуг составляет всего 300 гривен. Обращаем Ваше внимание, что фактически арендатор ничего по такому договору не получает, ведь в результате только имеет перечень контактных данных арендодателей, адреса квартир, уже, как правило, арендуются, а иногда встречаются случаи, когда среди указанных контактов есть такие, которые никогда не предоставляли свое жилье в аренду. Чаще всего, жертвами таких схем становятся несведущие лица, люди, которые впервые занимаются поиском жилья, или те, кто решил сэкономить. Заметим, что оплата услуг риелтора осуществляется после заключения договора найма (аренды) жилья или фактической передачи ключей арендатору от арендодателя.

Найдя подходящий вариант жилья, стоит обратить особое внимание на совокупность обстоятельств, что в будущем обеспечат предоставление юридических признаков соглашению найма (аренды) жилья в соответствии с нормами действующего законодательства. Прежде чем заключать договор, следует предложить наймодателю предъявить паспорт, а при его отсутствии — паспорт гражданина Украины для выезда за границу, пенсионное удостоверение, водительские права и правоустанавливающий документ о принадлежности наймодателю жилья, сдаваемого в наем (аренду), в частности: свидетельство о праве собственности на жилое помещение, договор купли-продажи, договор обмена, договор дарения или решения суда о принадлежности этого недвижимого имущества на праве собственности. Если оказывается, что владельцами квартиры есть несколько человек, в таком случае, необходимо письменное согласие каждого владельца на сдачу квартиры в наем. Подчеркиваем, что заключать договор найма жилья стоит непосредственно с владельцем квартиры, а не с его родственником, или лицом, которое прописано на указанной жилой площади. О заключении договора, по которому риелтор выступает от имени наймодателя, уполномоченный подтвердить свои полномочия доверенностью или договором поручения.

Правоотношения аренды (найма) регулируются главой 58 «Наем (аренда)» и 59 «Наем (аренда) жилья» Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 № 435-IV (далее — ГК Украины). Стоит обратить внимание на то, что нормы главы 59 ГК Украины касаются договоров найма (аренды) именно помещений, целевое назначение которых — проживание, а потому, при заключении договора найма (аренды) жилья, следует руководствоваться положениями главы 59 ГК Украины, являются специальными относительно положений главы 58 ГК Украины. По договору найма (аренды) жилья одна сторона — собственник жилья (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату (п.1 ст. 810 ГК Украины). По требованию, установленной в ст. 811 ГК Украины, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Часть 1 ст. 811 ГК Украины не предусматривает обязательного нотариального удостоверения указанного договора. В то же время, по правилу ч. 4 ст. 209 ГК Украины сделка, совершенная в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению только в случаях, установленных законом или договоренности сторон. В соответствии со ст. 54 Закона Украины «О нотариате» от 02.09.1993 № 3425-XII нотариусы, удостоверяющие сделки, в отношении которых законодательством установлена обязательная нотариальная форма, а также по желанию сторон и другие сделки. Соответственно, нотариальное удостоверение и государственная регистрации является обязательным, только к определенным категориям объектов, передаваемых в аренду. Такой вывод можно сделать при анализе пп.170.1.5 Налогового кодекса Украины от 02.12.2010 № 2755-VI, по которому определяется, что есть два варианта оформления договора найма жилья: простая письменная форма или нотариальная. Интересно то, что до 1 января 2011 года, договор аренды жилья подлежал обязательному нотариальному удостоверению согласно пп.9.1.4 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» 22.05.2003 № 889-IV. Заметим, что именно нотариальное удостоверение договора найма жилья является обеспечением законности такой сделки и значительно минимизирует риск неправомерного обращения с Вами другой стороной. Поэтому, если Вы можете, не стоит жалеть денег и, все же, важно посетить нотариуса, ведь в будущем это обеспечит избежать гораздо больших затрат. Распространенным случаем является урегулирование взаимоотношений между сторонами устной договоренностью, а не заключением между ними письменного договора. В конечном счете, такая небрежность сторон инициирует немало негативных последствий, как для государства в виде неуплаченных налогов, так и для нанимателя и наймодателя за ненадлежащее исполнение устных, ранее оговоренных, договоренностей.

Статья 63 Жилищного кодекса Украинской ССР от 30.06.1983 № 5464-X (далее — ЖК Украинской ССР) определяет, что не могут быть самостоятельным предметом договора найма: жилое помещение, которое хотя и является изолированным, однако по размеру меньше установленного для предоставления одному лицу, часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом, а также подсобные помещения (кухня, коридор, кладовая и т.п.). Норма жилой площади устанавливается в размере 13,65 квадратного метра на одного человека. В свою очередь, ст. 3 Закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 09.06.1992р. № 2482-XII определяет норму жилой площади в размере 21 квадратного метра общей площади на нанимателя и каждого члена его семьи и дополнительно 10 квадратных метров на семью. Возникает довольно распространена и неоднозначная ситуация, когда наймодатели вопреки вышеуказанным нормам предоставляют в аренду не только квартиры и комнаты с общим входом, но и комнаты, по площади, не соответствующие требованиям действующего законодательства.

В договоре найма жилья стороны в обязательном порядке должны установить и зафиксировать размер арендной платы, сроки и форму оплаты. Статьей 3 Декрета Кабинета Министров Украины «О системе валютного регулирования и валютного контроля» от 19.02.1993 № 15-93 определено, что валюта Украины является единственным законным средством платежа на территории Украины, которое принимается без ограничений для оплаты любых требований и обязательства, если иное не предусмотрено настоящим Декретом, другими актами валютного законодательства Украины. По желанию сторон в договоре может быть предусмотрен размер арендной платы в иностранной валюте, однако, расчет будет проводиться в национальной валюте, что будет эквивалентна выбранной иностранной валюте по курсу НБУ на дату расчета. В свою очередь, стороны могут согласовать периодический пересмотр, изменение (индексацию) размера арендной платы, однако размер платы не может быть изменен в одностороннем порядке. Как правило, наниматель дополнительно оплачивает коммунальные услуги, но, если же их стоимость входит в стоимость аренды, это должно быть обязательно указано в договоре.

Иногда, наймодатели предусматривают в договоре определенный «страховой залог» на тот случай, если наниматель повредит жилье и предметы интерьера. Для того, чтобы наймодатель не злоупотреблял своим правом на взыскание суммы задатка, ссылаясь на то, что наниматель испортил мебель, или пол, стоит составить и подписать сторонами акт приема — передачи жилого помещения, в котором указать реальное состояние имеющихся вещей в помещении, и определить уже имеющиеся недостатки.

Бывают случаи, при которых наймодатель неожиданно и без предварительной договоренности посещает помещение, обосновывая это тем, что он намерен проверить состояние жилья. Заметим, это является прямым нарушением прав нанимателя. Для того, чтобы защитить себя от таких неприятных ситуаций, следует определить в договоре часы и дни, когда наймодатель может проверить состояние жилья и получить арендную плату. Встречаются случаи, когда наймодатель возражает против проживания молодой семьи с ребенком, родившимся после заключения договора аренды и в связи с этим, просит освободить помещение. Хотя, в соответствии со статьей 65 ЖК Украинской ССР наниматель вправе в установленном порядке по письменному согласию всех членов семьи, проживающих вместе с ним, вселить в занимаемое им жилое помещение свою жену, детей, родителей, а также других лиц. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей указанного согласия не требуется. Такая же позиция вытекает из Разъяснений Министерства Юстиции Украины «Договор найма (аренды) жилого помещения» от 05.01.2011 года. Обращаем Ваше внимание, что в одностороннем порядке наймодатель не может расторгнуть договор и заставить Вас покинуть помещение, ведь порядок освобождения помещения четко определен законодательством.

Исходя из вышеизложенного, очевидно, что как наймодатель, так и наниматель должны быть заинтересованы в том, чтобы отношения между ними были корректно и юридически оформлены, ведь это является залогом надлежащего исполнения сторонами своих обязательств. В том случае, если стороны заключат договор определив существенные условия, то в таком случае, каждый субъект сможет полноценно защитить свои права и интересы в судебном порядке в случае нарушения их другой стороной. Прежде всего, надо помнить, что если стороны не сдержали письменной формы договора, то это не будет свидетельствовать о недействительности сделки, но факт заключения или оспаривание отдельных частей договора необходимо будет доказывать письменными доказательствами, средствами аудио, видео записи и так далее.

Если Вы решили не заключать договор в письменной форме, то хотя бы засвидетельствуйте факт передачи денег с помощью расписки. Ведь в будущем, если возникнут недоразумения между сторонами, отстаивать свою позицию гораздо эффективнее и легче при условии документального оформления, ведь расписка имеет юридическую силу и является неоспоримым доказательством проведения взаиморасчетов.

Источник:

1. Квартирный вопрос: как не оказаться на улице? Юлия Медведенко, юрист ЮК «Стратег» // Юридическая газета от 25.11.2014 года, №39 (433), с.18-19.