Квартирне питання: як не опинитись на вулиці?

Medvedenko3«Кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду», – так визначено законодавцем у ст.47 Конституції України від 28.06.1996 № 254к/96-ВР. Однак, не дивлячись на наявність зазначеної правової норми, питання доступності житла завжди було і залишається відкритим для багатьох осіб, особливо це стосується студентів, молодих сімей, а тепер, і біженцям зі Сходу України. Не кожен українець має змогу придбати житло, а тому, змушений вдаватися до кредитів, або оренди. На сьогоднішній день оформити житло у кредит досить просто, однак, не абияк ризиковано, а тому, альтернативним та більш бюджетним варіантом є найм (оренда) житла. Варто зауважити, що не дивлячись на досить високу вартість орендної плати, попит на житло у найм не зменшується. Попри те, що тема найму (оренди) житла піднімалась у багатьох статтях і публікаціях вже не раз, орендарі продовжують зустрічатися з одними і тими ж недобросовісними схемами наймодавців та ріелторів та стають їх заручниками. Аби не бути ошуканим, зупинимо Вашу увагу на найбільш актуальних практичних випадках та їх ключових моментах, дотримання яких, забезпечить уникнути у майбутньому прикрих ситуацій та негативних наслідків.

Ринок нерухомості пропонує чимало варіантів тим, хто шукає житло. Зайнятись пошуком квартири, чи більш бюджетного варіанту – кімнати, можна самостійно через сайти нерухомості, соціальні мережі чи оголошення, розміщені у газеті. Інший варіант – зекономити власний час, скориставшись послугами агентств нерухомості та приватних ріелторів. На даному етапі, варто звернути увагу на те, скільки років агентство чи ріелтор існують на ринку нерухомості, яку репутацію мають, саме це допоможе Вам зрозуміти з ким маєте справу. Одразу варто зауважити, що послуги ріелтора не дешеві, як правило плата становить 50% місячної вартості оренди житла, яку ріелтор допоміг Вам знайти. Тут краще не економити, адже власний спокій та якісна допомога будуть варті витрачених коштів. Проте, інколи ріелтори, чи особи, які так себе називають, обіцяють Вам сприяти у пошуку необхідного житла шляхом надання «інформаційних послуг» уклавши з орендарем договір, за яким гарантують надати базу даних орендодавців з актуальними пропозиціями. Вартість зазначених послуг становить лише 300 гривень. Звертаємо Вашу увагу, що фактично, орендар нічого за таким договором не отримує, адже в результаті лише має перелік контактних даних орендодавців, адреси квартир, що вже, як правило, орендуються, а інколи зустрічаються випадки, коли серед зазначених контактів є такі, що ніколи не надавали своє житло у найм. Найчастіше всього, жертвами таких схем стають необізнані особи, люди, що вперше займаються пошуком житла, чи ті, хто вирішив зекономити. Зауважимо, що оплата послуг ріелтора здійснюється після укладення договору найму (оренди) житла чи фактичної передачі ключів орендарю від орендодавця.

Знайшовши підходящий варіант житла, варто звернути особливу увагу на сукупність обставин, що в майбутньому забезпечать надання юридичних ознак угоді найму (оренди) житла відповідно до норм чинного законодавства. Перш ніж укладати договір, варто запропонувати наймодавцеві пред’явити паспорт, а за його відсутності – паспорт громадянина України для виїзду за кордон, пенсійне посвідчення, права водія та правовстановлювальний документ про належність наймодавцю житла, що здається в найм (оренду), зокрема: свідоцтво про право власності на житлове приміщення, договір купівлі-продажу, договір міни, договір дарування або рішення суду про приналежність цього нерухомого майна на праві власності. Якщо виявляється, що власниками квартири є декілька осіб, у такому випадку, необхідна письмова згода кожного власника на здачу квартири в найм. Наголошуємо, що укладати договір найму житла варто безпосередньо з власником квартири, а не з його родичем, чи особою яка прописана на вказаній житловій площі. Щодо укладення договору, за яким ріелтор виступає від імені наймодавця, уповноважений має підтвердити свої повноваження довіреністю чи договором доручення.

Правовідносини оренди (найму) регулюються главою 58 «Найм (оренда)» та 59 «Найм (оренда) житла» Цивільного кодексу України від 16.01.2003 № 435-IV (надалі – ЦК України). Варто звернути увагу на те, що норми глави 59 ЦК України стосуються договорів найму (оренди) саме приміщень, цільове призначення яких – проживання, а тому, при укладенні договору найму (оренди) житла, слід керуватися положеннями глави 59 ЦК України, що є спеціальними щодо положень глави 58 ЦК України. За договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (п.1 ст. 810 ЦК України). За вимогою, встановленою у ст. 811 ЦК України, договір найму житла укладається у письмовій формі. Частина 1 ст. 811 ЦК України  не передбачає обов’язкового нотаріального посвідчення зазначеного договору. Водночас, за правилом ч. 4 ст. 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Відповідно до ст. 54 Закону України «Про нотаріат» від 02.09.1993 № 3425-XII нотаріуси, посвідчують угоди, щодо яких законодавством встановлено обов’язкову нотаріальну форму, а також за бажанням сторін й інші угоди. Відповідно, нотаріальне посвідчення та державна реєстрації є обов’язковою, виключно до певних категорій об’єктів, що передаються у найм. Такого висновку можна дійти при аналізі пп.170.1.5 Податкового кодексу України від 02.12.2010 № 2755-VI, за яким визначається, що є два варіанти оформлення договору найму житла: проста письмова форма або нотаріально посвідчена.  Цікаво те, що до 1 січня 2011 року, договір оренди житла підлягав обов’язковому нотаріальному посвідченню відповідно до пп.9.1.4 Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб» 22.05.2003 № 889-IV. Зауважимо, що саме нотаріальне посвідчення договору найму житла є гарантуванням законності такої угоди і значно мінімізує ризик неправомірного поводження з Вами іншою стороною. Тому, якщо Ви маєте можливість, варто не шкодувати грошей та завітати до нотаріуса, адже це у майбутньому забезпечить уникнути значно більших витрат. Поширеним випадком є врегулювання взаємовідносин між сторонами усною домовленістю, а не укладення між ними письмового договору. В кінцевому результаті, така недбаліть сторін ініціює чимало негативних наслідків, як для держави у вигляді несплачених податків, так і для наймача і наймодавця за неналежне виконання усних, раніше обумовлених, домовленостей.

Стаття 63 Житлового кодексу Української РСР від 30.06.1983 № 5464-X (надалі – ЖК Української РСР) визначає, що не можуть бути самостійним предметом договору найму: жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше від встановленого для надання одній особі, частина кімнати або кімната, зв’язана з іншою кімнатою спільним входом, а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо). Норма жилої площі встановлюється в розмірі 13,65 квадратного метру на одну особу. В свою чергу, ст. 3 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 09.06.1992р. № 2482-XII визначає норму жилої площі у розмірі 21 квадратний метр загальної площі на наймача і кожного члена його сім’ї та додатково 10 квадратних метрів на сім’ю. Виникає доволі поширена та неоднозначна ситуація, коли наймодавці всупереч вищевказаним нормам надають в оренду не тільки квартири та кімнати зі спільним входом, але і кімнати, що за площею не відповідають вимогам чинного законодавства.

У договорі найму житла сторони в обов’язковому порядку мають встановити та зафіксувати розмір орендної плати, термін та форму оплати. Статтею 3 Декрету Кабінету Міністрів України «Про систему валютного регулювання і валютного контролю» від 19.02.1993 № 15-93  визначено, що валюта України є єдиним законним засобом платежу на території України, який приймається без обмежень для оплати будь-яких вимог та зобов’язань, якщо інше не передбачено цим Декретом, іншими актами валютного законодавства України. За бажанням сторін в договорі може бути передбачений розмір орендної плати в іноземній валюті, проте, розрахунок буде проводитись у національній валюті, що буде еквівалентна обраній іноземній валюті за курсом НБУ на дату розрахунку. В свою чергу, сторони можуть погодити періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру орендної плати, однак розмір плати не може бути змінений у односторонньому порядку. Як правило, наймач додатково сплачує комунальні послуги, але, якщо ж їхня вартість входить у вартість оренди, це має бути обов’язково зазначено у договорі.

Інколи, наймодавці передбачають у договорі певний «страховий завдаток» на той випадок, якщо наймач пошкодить житло та предмети інтер’єру. Для того, щоб наймодавець не зловживав своїм правом щодо стягнення суми завдатку, посилаючись на те, що наймач зіпсував меблі, чи підлогу, варто скласти та підписати сторонами акт приймання – передачі житлового приміщення, в якому вказати реальний стан наявних речей у приміщенні, та визначити вже наявні недоліки.

Трапляються випадки, за яких наймодавець без попередньої домовленості та неочікувано відвідує приміщення, обґрунтовуючи це тим, що він має намір перевірити стан житла. Зауважимо, це є прямим порушенням прав наймача. Для того, щоб захистити себе від таких неприємних ситуацій, варто визначити у договорі години та дні, коли наймодавець може перевірити стан житла та отримати орендну плату. Зустрічаються випадки, коли наймодавець заперечує проти проживання молодої сім’ї із дитиною, що народилася після укладення договору оренди та у зв’язку із цим, просить звільнити приміщення. Хоча, відповідно до положень статті 65 ЖК Української РСР наймач вправі в установленому порядку за письмовою згодою всіх членів сім’ї, які проживають разом з ним, вселити в займане ним жиле приміщення свою дружину, дітей, батьків, а також інших осіб. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей зазначеної згоди не потрібно. Така ж позиція випливає із Роз’яснень Міністерства Юстиції України «Договір найму (оренди) житлового приміщення» від 05.01.2011 року. Звертаємо Вашу увагу, що в односторонньому порядку наймодавець не може розірвати договір та змусити Вас залишити приміщення, адже порядок звільнення приміщення чітко визначений законодавством.

Виходячи із вищевикладеного, очевидно, що як наймодавець, так і наймач мають бути зацікавленими у тому, щоб відносини між ними були коректно та юридично оформлені, адже це є запорукою належного виконання сторонами своїх зобов’язань. У тому випадку, якщо сторони укладуть договір визначивши істотні умови, в такому випадку, кожен суб’єкт матиме змогу повноцінно захистити свої права та інтереси в судовому порядку у разі порушення їх іншою стороною. Передусім, потрібно пам’ятати, що якщо сторони не додержали письмової форми договору, то це не буде свідчити про недійсність правочину, але факт укладання чи оспорювання окремих частин договору необхідно буде доводити письмовими доказами, засобами аудіо, відеозапису тощо.

Якщо Ви вирішили не укладати договір у письмовій формі, то хоча б засвідчуйте факти передачі грошей за допомогою розписки. Адже, в майбутньому, якщо виникнуть непорозуміння між сторонами, відстоювати свою позицію набагато ефективніше та легше, за умови документального оформлення, адже розписка має юридичну силу та є незаперечним доказом проведення взаєморозрахунків.

Джерело:

1. Квартирне питання: як не опинитись на вулиці? Юлія Медведенко, юрист ЮК «Стратег» // Юридична газета від 25.11.2014 року, №39(433), с.18-19.